冠城大通206亿出售资产假道中信信托纾解现金难题

发布时间：2021-01-08 02:13:05 阅读：次来源：排气阀厂家

增发“失意”、发行公司债计划被否的冠城大通(600067)（600067.SH）终于决定整体出售旗下资产。

冠城大通2月25日发布公告，控股子公司北京冠城正业房地产开发有限公司，拟将太阳宫新区B区项目二、三组团中全部住宅及B号写字楼，以约20.6亿元的总价出售给中信信托投资有限责任公司指定的买受人。

冠城大通董秘办公室负责人对本报记者表示，此举将增加公司的经营性现金流入，改善公司的现金流状况，但对交易并不愿做过多评价。

一位不愿透露姓名的信托业内人士判断，冠城大通此举与中信信托合作，应是“买入返售型融资”。

对此，中信信托暂无正面回应。

20.6亿交易表象

合同中项目的案名是“太阳星城火星园”，正是公告中所描述的太阳宫新区B区项目二、三组团除商业配套外的住宅（即1#至8#住宅楼）和二、三组团中的B号写字楼，其中住宅房屋和冠城正业现开发的项目为太阳宫新区B区组团项目，该项目地处北京市东北三、四环之间，位于北京市朝阳区太阳宫乡。

中信信托在公司完成上述出售约定后，以人民币800万元转让其持有的40％冠城正业股权给冠城大通或公司指定的第三方，并签署有关《股权转让协议》。

冠城大通和中信信托分别持有冠城正业60％、40％股权。截至2008年9月30日，冠城正业总资产198494万元，总负债198434万元，所有者权益60万元。

如果单纯是出售资产，为何还需转让股权？冠城正业总资产高达19亿，800万元和40%的股权并不能划等号。交易并不像合同语言叙述的那般简单。

“如整售中预售价格显著比市场价格低，就肯定是融资行为。如跟市场价格一致，就是一个中信信托协助第三方投资房地产的行为，这也可能基于他们对于该物业未来价格的乐观判断。”前述信托业内人士对本报记者表示。

而在北京市房地产市场整体低迷的状态下，中信证券(600030)能否在数月之内完成销售？

早在2005年，信托公司就已开始推出房地产信托贷款之“预售登记”交易模式。这种创新业务模式，是一种附买回约定的房地产交易。信托公司以向房地产商低价购买期房的形式向房地产商提供融资，房地产商在约定期限内溢价赎回信托公司所购期房。

通常情况下，在约定期内，经房地产公司书面同意，信托公司可以将房屋转让给新的购买人；如果开发商回购房产，信托公司将项目退还。如果过了约定期限，信托公司可以将房屋转让给新的购买人。前述信托业内人士判断，中信信托所签订的《股权转让协议》正是为了通过增加控制知情权以降低风险。

按照20.6亿的总价粗略计算，冠城大通向中信信托出售的资产仅为9476元/平方米。而项目所在地段楼盘目前售价至少在13000元/平方米以上。北京房地产交易管理网未公布该项目的价格，新浪网等有关该楼盘的宣传网页显示，该楼盘的预售价为2万元/平方米。冠城大通何以甘心将利益拱手相让？

前述信托业内人士向本报记者解释，信托公司以购买商品房的形式向房地产公司融资，是一种表外的融资模式，不会影响房地产公司的资产负债结构。开发商可以将户型、位置较好的房子通过“预售登记模式”先预售给信托公司进行融资，融资结束后再进行销售。把好房子留在最后卖也符合开发商一贯销售思路。

而对信托公司来说，当债务人逾期不履行债务时，信托公司在预售登记模式下可以直接对外转让取得房产证的所购房产，不需要经过司法拍卖程序，处置更为便利和快速。由于信托公司以购期房形势融资时购房价格比较低，足以对抗房产贬值风险，并可获得高于贷款本息的收益。

巨大的资金渴求

交易的背后是冠城大通巨大的资金渴求。2008年，冠城大通的融资之路并不顺畅。2008年7月份，在市场低迷的形势下，其计划增发1.2亿股，募集10.39亿元，但实际仅增发6000万股，募得5.20亿元。

尽管当时冠城大通高层接受本报记者采访时表示，增发不成功并不能表示资金危机，公司还有其它融资安排。知情人士仍旧透露，增发大幅缩水对冠城大通打击很大。随后，公司立即做出公司债的计划，希望通过发债来缓解资金压力。

从冠城大通三季报数据看,冠城大通资产负债率高达76.7％,净债务率达298%，短期借款27.78亿元，一年内到期的借款高达6亿元左右。

而公司债计划也未能获批。12月26日，公司此前准备发行6.5亿元公司债的计划未获得证监会通过。这是2008年以来，惟一一家未通过公司债发行的房企。分析师认为，方案未获批的主要原因是公司资产负债率过高。

募资受挫后，冠城大通不得不将申请贷款展期。其中一笔6亿元借款原本2009年1月1日到期，根据协议书借款将展期至2009年6月30日。此前已有一笔2亿元借款于2008年11月29日到期，经冠城大通申请后展期一年。