房地产政策限购限贷愈发趋紧影响房地产后市发展

二线热点城市重回限购限贷政策。苏州、合肥、南京、厦门等二线城市形成领涨房价第二梯队。被称为“四小龙”的合肥等四个城市涨幅连续数月领跑70个大中城市排行榜。

房地产行业市场调查分析报告表明，在一些重点城市房价高涨的背景下，限购成了楼市调控的手段之一。除了厦门、武汉之外，北上广深四个一线城市以及海南三亚等仍维持限购措施。业内人士预计，合肥、郑州等重点二线城市未来可能步厦门、武汉后尘，采取限购措施。

　房地产限购限贷政策抑制是否有效

如今出台的限购限贷政策是否会对房地产市场的过快上涨产生有效抑制呢?业内人士认为，信贷宽松不变，限购限贷等调控政策的效果就比较有限。但专业人士对此持有不同观点。

专业人士认为，房地产信贷过快增长是房价过快上涨的结果而不是原因，现在M2增长在百分之十一左右，低于近五年或者十年的平均值。不过也表示，上半年债券市场火爆，银行信贷等多方面原因造成部分开发商融资成本偏低，助推了地王频现。而目前，监管层已经着手严控拿地热度，开发贷或将进一步收紧，这对抑制房地产市场过热有积极作用。此外限购限贷也将从需求角度限制投机，调控手段会有一定的效果。

从这个角度来看，厦门采取限购措施并不意外。实际上，从2010年到现在，中国楼市从限购到取消限购再到重回限购，在政策上已经走过一个来回。高峰时，全国有46个城市实施限购政策，后陆续取消限购，只剩下北上广深和三亚维持限购，如今厦门重回限购行列。

业内人士分析称，从后续市场走向看，以下城市限购可能性比较大：廊坊、天津、合肥、武汉、郑州、昆山、花桥、杭州、福州、东莞、惠州、珠海。这些城市有一个共同点是从地理上位置上看要么就是经济发展比较不错的重点二线城市，要么就是位于一线城市周边的城市;其次是这些城市楼市已经趋于活跃，而且房价增幅过快。因此，这些城市都有可能出台各类版本的限购做法。

从现实的角度来看，限购本身有负面效应，因为限购属于行政手段，而最近发生在上海的离婚购房现象就与限购有关。按照现行政策，上海户籍单身人士可以购买一套住宅，非单身人士可以购买两套住宅，但第二套需按照二套房政策来执行(二套房普通住宅首付五成，非普通住宅首付七成)。限购本身存在一定的负面效应。

　政策愈发趋紧影响房地产后市限购限贷促使房价下跌

从需求面讲，限购令的出台通过户籍、购买条件等限制手段，在短期内主要抑制了决定购房的居民以及投机性购买者，从而立即将一部分房屋需求者清除出了市场，这会造成房屋需求的萎缩，在其他条件不变的情况下，短期内房价会下跌。另外，满足购房要求的购买者也可能会因为该政策的出台而暂时延迟购买，这在短期内也会造成成交量的下跌，从而也会带来房价的下跌。

银行房贷利率下调

既然销售受到影响，那么作为银行主要业务之一的房贷业务，不可能不收到影响，如果需求降低银行又坚持较高的房贷利率，那么房贷市场也会加速萎靡。势必会有越来越多的银行加大利率折扣优惠，以更为诱人的利率去吸引购房者去抢占市场。

房屋租金上涨

如上文所说，在短期内，限购令的出台会带来房价的下跌，包括新房和二手房成交价的下跌。但是，由于住房需求是刚性的，居住是一种必需品，所以通过购买房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后，这些购买力必然流向其他地区或房屋租赁市场等，因而也会给房屋的租金带来上涨的压力。

转移楼市热点

在房价上涨的周期内，总会有一些城市成为楼市的热点，在南京、苏州、厦门和合肥接连实施限购限贷政策之后，楼市的热点必然会转向其他城市，也就是说，其他一些房价、地价过热的城市，比如杭州、天津也可能会“接棒”。

加重买房成本，被剥夺购房资格

对于一些刚需或者改善型需求用户，限贷政策的推出无疑会加重自身的买房负担，比如，武汉最新的政策规定，购买二套房的首付比例提高到四成;已经有两套及以上住房，且有贷款没有结清的，将不能再贷款购房。

出现离婚潮现象

最明显的就是，上海在传出“离婚后一年内不可购房”的谣言之后，民政局的离婚处随即被人群挤爆，因为现在的限购政策对于结婚、离婚的限制较少，就造成了有些人可以通过离婚来投机取巧。